|
Vastgoedrecht | Contractenrecht
De wet maakt onderscheid tussen drie soorten huurovereenkomsten: Voor alle categorieën gelden algemene bepalingen. Zo kent woonruimte bijzondere bepalingen ten aanzien van de huurprijs, onderhuur, medehuur en beëindiging. Middenstandsbedrijfsruimte heeft specifieke bepalingen over contractsduur en beëindiging, de huurprijsvaststelling en indeplaatsstelling. Dit zijn veelal dwingendrechtelijke regelingen, hetgeen betekent dat daarvan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Voor de resterende categorie overige bedrijfsruimte zoals kantoren, is de wettelijke regeling zeer beknopt. Partijen dienen dit dus zelf te regelen in deugdelijke contracten. Medehuurders zijn personen die samen met de huurder in de woning wonen en dezelfde rechten hebben als de huurder. De echtgenoot en de geregistreerd partner van de huurder zijn van rechtswege medehuurder. Andere personen met wie de huurder samenwoont (bijvoorbeeld een meerderjarig kind) kunnen een aanvraag indienen om medehuurder te worden. Indien de verhuurder daaraan niet wil meewerken, kan een verzoek bij de rechter worden ingediend. De positie van medehuurder is van groot belang wanneer de huurder verhuist of overlijdt. De medehuurder wordt dan huurder, met alle rechten (en plichten) van dien. De huurder van woonruimte is niet bevoegd tot onderhuur, dat wil zeggen het gehuurde in gebruik geven aan een ander. Onder bepaalde omstandigheden is het wel mogelijk dat een huurder, die in de woning zelf zijn hoofdverblijf heeft, een gedeelte van die woning onderverhuurt. De verhuurder is verantwoordelijk voor de gedragingen van zijn onderhuurders. Huurovereenkomsten met betrekking tot detailhandelbedrijfsruimte (art. 290-bedrijfsruimte) zijn bedoeld om lang te lopen (in beginsel in ieder geval tien jaar). In een dergelijke periode kunnen zich marktontwikkelingen voordoen die van invloed zijn op de huurprijs. In de wet is daarom een regeling opgenomen voor (periodieke) huurprijsvaststelling. De hoofdregel is dat in ieder geval eens in de vijf jaar de huurprijs nader kan worden vastgesteld. Daarbij wordt gelet op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, gedurende de vijf voorgaande jaren. Een verzoek tot nadere huurprijsvaststelling kan alleen worden gedaan als er een deskundigenadvies bijgevoegd is. Als huurder en verhuurder het niet eens kunnen worden over de in te schakelen deskundige, kan de rechter de deskundige aanwijzen. Het komt geregeld voor dat een huurder zijn bedrijf wil verkopen. Vaak kan de huurder alleen een goede opbrengst realiseren, wanneer hij ook de huurovereenkomst aan zijn koper over kan dragen. Dit heet indeplaatsstelling. De huurder kan aan de verhuurder toestemming vragen om een andere huurder, die het bedrijf gaat voortzetten, in zijn plaats te stellen. Indien de verhuurder daarmee niet akkoord gaat, kan machtiging gevraagd worden aan de Kantonrechter. De rechter beslist “met inachtneming van de omstandigheden van het geval”. Indeplaatsstelling wordt alleen toegewezen als de huurder daarbij een zwaarwichtig belang heeft. Indeplaatsstelling wordt afgewezen als de huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. In de praktijk moet de beoogd huurder daarom een ondernemingsplan en –indien aanwezig- jaarstukken overleggen. Onder gebrek wordt in het huurrecht verstaan een eigenschap van het gehuurde, waardoor het huurgenot wordt geschaad. Dringende reparaties en renovaties De huurder dient onder omstandigheden reparaties en renovatie te gedogen. Het moet dan wel om dringende werkzaamheden gaan. Geluids- en andere overlast kan onder omstandigheden als een gebrek worden aangemerkt (zie gebreken). Er moet onderscheid gemaakt worden tussen twee aspecten. Ten eerste de vraag: heeft de verhuurder middelen om de huurovereenkomst met de overlastveroorzaker te doen eindigen, en ten tweede heeft de overlast ondervindende huurder die? In geval van niet te dulden overlast is de verhuurder gerechtigd ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Van de huurder wordt verlangd dat hij zelf zo veel mogelijk doet de overlast te beëindigen. Onder omstandigheden, in het bijzonder bij structurele geluidsoverlast, kan echter alleen ontbinding van de huurovereenkomst oplossing bieden. De verhuurder kan in dat geval gehouden worden gerechtelijke stappen te nemen. Soms heeft de overlastondervindende huurder recht op schadevergoeding. In beginsel is verhuur van woonruimte voor onbepaalde tijd. Opzegging door de verhuurder is (dus) niet mogelijk. De wet kent een paar uitzonderingen waarvan de belangrijkste zijn: Bij artikel 290-bedrijfsruimte heeft de verhuurder eveneens beperkte mogelijkheden om zelf op te zeggen. Normaal duurt een dergelijke huurovereenkomst vijf jaar. De huurovereenkomst kan zowel door de verhuurder als de huurder tegen het einde van die vijf jaar worden opgezegd. De verhuurder kan dit maar op twee gronden doen: Wordt er niet opgezegd dan loopt de huurovereenkomst nog eens vijf jaar door. Tegen het einde van het tiende jaar kunnen verhuurder en huurder opnieuw opzeggen. De opzeggingsgronden voor de verhuurder zijn nu ruimer. Artikel 230a-bedrijfsruimte kent een ander regime. Bij de opzegging hoeft de verhuurder geen bijzondere grond op te voeren. Na opzegging kan de huurder verlenging van de ontruimingstermijn vragen aan de rechter. De rechter kan zo de ontruiming tot maximaal drie keer met één jaar verlengen. Meer informatie over huurrecht kan gevonden worden op:
|
|
