Huurcontracten

De wet maakt onderscheid tussen drie soorten huurovereenkomsten:

• Huurovereenkomst woonruimte (artikel 7:233 BW);
• Middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW); en
• Overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW).

Voor alle categorieën gelden algemene bepalingen. Zo kent woonruimte bijzondere bepalingen ten aanzien van de huurprijs, onderhuur, medehuur en beëindiging. Middenstandsbedrijfsruimte heeft specifieke bepalingen over contractsduur en beëindiging, de huurprijsvaststelling en indeplaatsstelling. Dit zijn veelal dwingendrechtelijke regelingen, hetgeen betekent dat daarvan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Voor de resterende categorie overige bedrijfsruimte zoals kantoren, is de wettelijke regeling zeer beknopt. Partijen dienen dit dus zelf te regelen in deugdelijke contracten.

Geschillen over huurovereenkomsten worden beslecht door de kantonrechter. Als het geschillen over de huurprijs betreft, spelen voor woonruimte de Huurcommissie en voor middenstandsbedrijfsruimte de Bedrijfshuur Advies Commissie (BHAC) een belangrijke rol.

Medehuur

Medehuurders zijn personen die samen met de huurder in de woning wonen en dezelfde rechten hebben als de huurder. De echtgenoot en de geregistreerd partner van de huurder zijn van rechtswege medehuurder. Andere personen met wie de huurder samenwoont (bijvoorbeeld een meerderjarig kind) kunnen een aanvraag indienen om medehuurder te worden. Indien de verhuurder daaraan niet wil meewerken, kan een verzoek bij de rechter worden ingediend. De positie van medehuurder is van groot belang wanneer de huurder verhuist of overlijdt. De medehuurder wordt dan huurder, met alle rechten (en plichten) van dien.

Onderhuur

De huurder van woonruimte is niet bevoegd tot onderhuur, dat wil zeggen het gehuurde in gebruik geven aan een ander. Onder bepaalde omstandigheden is het wel  mogelijk dat een huurder, die in de woning zelf zijn hoofdverblijf heeft, een gedeelte van die woning onderverhuurt. De verhuurder is verantwoordelijk voor de gedragingen van zijn onderhuurders.

Huurprijsvaststelling

Huurovereenkomsten met betrekking tot detailhandelbedrijfsruimte (art. 290-bedrijfsruimte) zijn bedoeld om lang te lopen (in beginsel in ieder geval tien jaar). In een dergelijke periode kunnen zich marktontwikkelingen voordoen die van invloed zijn op de huurprijs. In de wet is daarom een regeling opgenomen voor (periodieke) huurprijsvaststelling. De hoofdregel is dat in ieder geval eens in de vijf jaar de huurprijs nader kan worden vastgesteld. Daarbij wordt gelet op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, gedurende de vijf voorgaande jaren. Een verzoek tot nadere huurprijsvaststelling kan alleen worden gedaan als er een deskundigenadvies bijgevoegd is. Als huurder en verhuurder het niet eens kunnen worden over de in te schakelen deskundige, kan de rechter de deskundige aanwijzen.

Het deskundigenadvies wordt doorgaans gevraagd aan de bedrijfshuuradviescommissie. Dat is een aan de Kamer van Koophandel gelieerde onafhankelijke commissie van deskundigen. De nadere huurprijsvaststelling kan zowel tot een verhoging als tot een verlaging leiden. De Kantonrechter bepaalt met ingang van welke datum de nieuwe huurprijs verschuldigd is.

Indeplaatsstelling

Het komt geregeld voor dat een huurder zijn bedrijf wil verkopen. Vaak kan de huurder alleen een goede opbrengst realiseren, wanneer hij ook de huurovereenkomst aan zijn koper over kan dragen. Dit heet indeplaatsstelling. De huurder kan aan de verhuurder toestemming vragen om een andere huurder, die het bedrijf gaat voortzetten, in zijn plaats te stellen.

Indien de verhuurder daarmee niet akkoord gaat, kan machtiging gevraagd worden aan de Kantonrechter. De rechter beslist “met inachtneming van de omstandigheden van het geval”. Indeplaatsstelling wordt alleen toegewezen als de huurder daarbij een zwaarwichtig belang heeft. Indeplaatsstelling wordt afgewezen als de huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. In de praktijk moet de beoogd huurder daarom een ondernemingsplan en –indien aanwezig- jaarstukken overleggen.

Gebreken

Onder gebrek wordt in het huurrecht verstaan een eigenschap van het gehuurde, waardoor het huurgenot wordt geschaad.

De verhuurder is verplicht om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. De verplichting gebreken te verhelpen geldt niet voor “kleine herstellingen”. Dit omvat in beginsel hetgeen normaal tot het huurdersonderhoud gerekend wordt.

Als de verhuurder een gebrek niet verhelpt, kan de huurder dit zelf doen en de daarvoor gemaakte redelijke kosten op de verhuurder verhalen. De huurder mag die kosten ook verrekenen met de huurprijs. Zolang een gebrek niet is verholpen, kan de huurder een “daaraan evenredige vermindering” van de huurprijs vorderen.

Dringende reparaties en renovaties

De huurder dient onder omstandigheden reparaties en renovatie te gedogen. Het moet dan wel om dringende werkzaamheden gaan.

De huurder heeft dan eventueel wel aanspraak op tijdelijke vermindering van de huurprijs. Deze verplichting geldt ook voor renovatie. Daartoe wordt ook gerekend sloop en nieuwbouw.

Voor dat geval dient de verhuurder aan de huurder(s) een redelijk voorstel te doen om de renovatie en haar gevolgen te regelen. Indien de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten betreft, geldt een voorstel als redelijk als meer dan 70% van de huurders ermee instemt. De huurder die niet akkoord gaat, kan zich tot de rechter wenden om een oordeel over het voorstel te krijgen.

Overlast

Geluids- en andere overlast kan onder omstandigheden als een gebrek worden aangemerkt (zie gebreken). Er moet onderscheid gemaakt worden tussen twee aspecten. Ten eerste de vraag: heeft de verhuurder middelen om de huurovereenkomst met de overlastveroorzaker te doen eindigen, en ten tweede heeft de overlast ondervindende huurder die?

In geval van niet te dulden overlast is de verhuurder gerechtigd ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.

Van de huurder wordt verlangd dat hij zelf zo veel mogelijk doet de overlast te beëindigen. Onder omstandigheden, in het bijzonder bij structurele geluidsoverlast, kan echter alleen ontbinding van de huurovereenkomst oplossing bieden. De verhuurder kan in dat geval gehouden worden gerechtelijke stappen te nemen. Soms heeft de overlastondervindende huurder recht op schadevergoeding.

Opzegging

In beginsel is verhuur van woonruimte voor onbepaalde tijd. Opzegging door de verhuurder is (dus) niet mogelijk. De wet kent een paar uitzonderingen waarvan de belangrijkste zijn:
1. niet gedragen zoals een goed huurder betaamt;
2. dringend eigen gebruik;
3. niet instemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan nieuwe huurovereenkomst;
4. verwezenlijking bestemmingsplan.

Bij artikel 290-bedrijfsruimte heeft de verhuurder eveneens beperkte mogelijkheden om zelf op te zeggen. Normaal duurt een dergelijke huurovereenkomst vijf jaar. De huurovereenkomst kan zowel door de verhuurder als de huurder tegen het einde van die vijf jaar worden opgezegd. De verhuurder kan dit maar op twee gronden doen:
1. niet gedragen zoals een goed huurder betaamt;
2. dringend eigen gebruik.

Wordt er niet opgezegd dan loopt de huurovereenkomst nog eens vijf jaar door. Tegen het einde van het tiende jaar kunnen verhuurder en huurder opnieuw opzeggen. De opzeggingsgronden voor de verhuurder zijn nu ruimer.

Artikel 230a-bedrijfsruimte kent een ander regime. Bij de opzegging hoeft de verhuurder geen bijzondere grond op te voeren. Na opzegging kan de huurder verlenging van de ontruimingstermijn vragen aan de rechter. De rechter kan zo de ontruiming tot maximaal drie keer met één jaar verlengen.

Meer informatie

Meer informatie over huurrecht kan gevonden worden op:
Juridische startpagina
Juridisch woordenboek