Indien na de notariële levering van een woning een (verborgen) gebrek in of aan diezelfde woning wordt ontdekt, dan zullen de kosten verbonden aan het teniet doen van dat gebrek onder omstandigheden kunnen worden verhaald op de verkoper. Een voorbeeld van een (verborgen) gebrek is bodemverontreiniging. In dat verband zal de koper met de kosten van een sanering worden geconfronteerd. De koper kan vervolgens tegen de verkoper een vordering tot schadevergoeding instellen, daar de verkoper in dat geval immers wanprestatie (een toerekenbare tekortkoming) pleegt.

Bodemverontreiniging

Er is sprake van een tekortkoming als de door de verkoper aan de koper geleverde woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Dit wordt non-conformiteit genoemd (artikel 7:17 eerste lid BW). Dit is het geval wanneer de woning niet de eigenschappen bezit die op grond van de koopovereenkomst mochten worden verwacht. De vraag is echter wanneer dit zo is: als de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van die woning nodig zijn en waarvan u de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. Dit laatste slaat op de onderzoeksplicht die iedere koper heeft. Toegepast op het eerder genoemde voorbeeld blijkt dat non-conformiteit bestaat in het geval de bodemverontreiniging het normale gebruik van de woning in de weg staat. Alsdan kan een vordering tot schadevergoeding jegens de verkoper succes hebben.

Voor een succesvol instellen van genoemde vordering tot schadevergoeding is echter tevens nodig dat de tekortkoming (in het gegeven voorbeeld dus de non-conformiteit; het niet voldoen aan de koopovereenkomst) aan de verkoper kan worden toegerekend.

Is de verkoper bijvoorbeeld voorafgaand aan de koop bekend met de bodemverontreiniging, dan zal in beginsel op hem een mededelingsplicht hebben gerust. Heeft hij kortom geen informatie verstrekt terwijl hij dit wel had moeten doen, dan zal de bodemverontreiniging krachtens schuld aan hem kunnen worden toegerekend.

Garantiebepalingen

Bevat de koopovereenkomst daarentegen een garantie ten aanzien van de conformiteit, dan kan de non-conformiteit tevens krachtens een rechtshandeling (te weten de schriftelijk aan de koper verstrekte garantie) aan de verkoper kunnen worden toegerekend. De NVM-koopakte (de standaard koopovereenkomst die vaak bij de verkoop van woningen wordt gebruikt) bevat een dergelijke garantiebepaling voor zover de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning.

Koopovereenkomsten

Met ingang van 1 september 2003 is het Burgerlijk Wetboek aangevuld met een aantal bepalingen dat specifiek betrekking heeft op de koop en verkoop van onroerende zaken (bijvoorbeeld woningen).

Ontbinding

Zo biedt artikel 7:2 BW de koper van een woning een ontbindingsrecht. De koopovereenkomst, die schriftelijk moet zijn aangegaan, kan door de koper (die als particulier handelt, dat wil dus zeggen niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf) gedurende drie dagen nadat de koopakte aan hem ter hand is gesteld worden ontbonden. Deze zogenaamde bedenktijd is in het leven geroepen om de koper de mogelijkheid te bieden alsnog een deskundige in te schakelen, terwijl hij tevens kan terugkomen op de overhaast gemaakte beslissing om de woning te kopen.

De bedenktijd van drie dagen vangt aan op de dag volgend op de terhandstelling van de koopovereenkomst aan de koper. Indien de bedenktijd op een zaterdag, zondag of een algemeen erkende feestdag eindigt, dan wordt deze verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of een algemeen erkende feestdag is. De bedenktijd wordt voorts zo nodig verlengd dat daarin tenminste twee werkdagen voorkomen.

De koper kan de overeenkomst op verscheidene manieren ontbinden. Hij kan dit zelfs mondeling doen. Echter, om te voorkomen dat de verkoper zal betwisten dat de koopovereenkomst tijdig is ontbonden, verdient het aanbeveling om de ontbindingsverklaring schriftelijk (en natuurlijk tijdig) uit te brengen.

De koper komt geen ontbindingsrecht toe wanneer hij de woning op een openbare veiling, dus ten overstaan van een notaris, heeft gekocht.

Vormerkung

In artikel 7:3 BW is de zogenaamde vormerkung opgenomen. Deze houdt in dat de koper (althans zijn notaris) van een woning zijn daaruit voortvloeiende recht op levering uit deze koop kan laten inschrijven in de daartoe bestemde openbare registers. Hiermee wordt hij in verregaande mate beschermd tegen feiten die zich weliswaar voordoen ná het sluiten van de koopovereenkomst, doch vóór de notariële levering van de woning. Mede gezien het feit dat in deze tussengelden periode een flink aantal maanden kan zijn gelegen, is bescherming zeker niet overbodig. Immers, na het sluiten van de koopovereenkomst heeft de koper slechts een recht op levering van de woning, doch is hij nog geen eigenaar geworden. Dit laatste gebeurt pas nadat de notariële levering een feit is geworden.

Stel de koper koopt op 1 augustus 2006 een woning voor de prijs van € 425.000,- waarbij in de koopovereenkomst is afgesproken dat de notariële levering zal plaatsvinden op 1 december 2006. Op 8 augustus 2006 gaat de koper tot vormerkung over, dat wil zeggen dat de koopovereenkomst door de notaris wordt ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers. Vervolgens verkoopt de verkoper de aan de eerste koper verkochte woning op 13 augustus 2006 nogmaals, maar nu aan een tweede koper en voor een bedrag van € 450.000,-. Doordat de eerste koper de koopovereenkomst heeft ingeschreven in de openbare registers, wordt deze beschermd. De verkoper kan de woning dus niet aan de tweede koper leveren, doch heeft de verplichting om dit aan de eerste koper te doen. Was de vormerkung daarentegen achterwege gelaten, dan had de verkoper de woning wel rechtsgeldig aan de tweede koper kunnen leveren. De eigendom zou dus tevens op de tweede koper zijn overgegaan, terwijl de eerste koper genoegen moet nemen met enkel een vordering tot schadevergoeding jegens de verkoper.

Vereniging van Eigenaren (VvE)

De koper van een appartement krijgt tevens (juridisch) van doen met de andere eigenaren in het gebouw. De koper wordt namelijk niet slechts eigenaar van het appartement maar is gezamenlijk met de andere eigenaren tevens eigenaar van het gehele gebouw.

Zo is de koper samen met de andere eigenaren verantwoordelijk voor bijvoorbeeld het onderhoud van het gezamenlijk eigendom. Voorbeelden van gezamenlijk eigendom zijn het dak, de lift, de gangen, de trappen en de tuin. Ook het schilderwerk aan de buitenzijde van het pand valt onder het gezamenlijk onderhoud waarvoor iedere eigenaar mede verantwoordelijk is.

Alle rechten en plichten van de eigenaars zijn opgenomen in het reglement van splitsing. In dit reglement valt bijvoorbeeld te lezen hoe de gezamenlijk te dragen kosten tussen de eigenaren dienen te worden verdeeld.

In principe hoort er altijd een Vereniging van Eigenaren (ook wel genoemd: Vereniging van Eigenaars) te zijn. Soms zijn deze verenigingen slapend, hetgeen zoveel wil zeggen dat zij nimmer vergaderen dan wel gezamenlijke besluiten omtrent het gezamenlijke onderhoud van het pand nemen. Als er in dat geval echter plotseling een omvangrijke reparatie noodzakelijk is, betekent dit dat alle eigenaren voor een aanzienlijke kostenpost kunnen komen te staan.

Normaal gesproken vindt de vergadering van eigenaren één keer per jaar plaats. Tijdens zo’n vergadering worden er begrotingen gemaakt alsmede een bestemming gevonden voor het reeds door de Vereniging van Eigenaren gespaarde vermogen.

Bestaan er plannen om een appartement te kopen, dan verdient het aanbeveling het splitsingsreglement van te voren goed door te lezen. De verkoper dient dit reglement tevens aan de koper ter inzage te verstrekken.